Acheter un appartement en France quand on réside ailleurs

LE GUIDE DU NON-RESIDENT

Peut-on acheter un appartement en France lorsque l'on vit en Suède, en Allemagne, en Hongrie aux Pays-Bas ou dans un autre pays ?

Oui.

Et contrairement à une idée assez répandue, il n'est pas nécessaire d'être résident fiscal français pour devenir propriétaire d'un appartement en France.

Un achat immobilier français peut ainsi répondre à des projets très différents : résidence secondaire, futur logement, investissement locatif, pied-à-terre à Paris, logement destiné à un enfant étudiant ou constitution d'un patrimoine immobilier.

Mais acheter un bien en France lorsqu'on réside à l'étranger demande de bien distinguer le droit d'acheter, le financement, la fiscalité, la location et la revente.

Un citoyen européen peut acheter un bien immobilier en France sans avoir à devenir résident français.

Il peut acheter une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien destiné à la location.

L'achat d'un appartement ne lui donne cependant pas automatiquement le droit de résider en France. Il faut distinguer deux sujets :

la propriété du logement et le droit au séjour.

Un citoyen européen bénéficie de règles de circulation et de séjour particulières dans l'Union européenne. Pour un ressortissant d'un pays situé hors de l'Union européenne, les règles de séjour sont différentes et doivent être examinées séparément.

L'achat immobilier n'est donc pas, en lui-même, un titre de séjour

VEFA ou VIR ?

Acheter dans le neuf

Pour un appartement neuf acheté avant son achèvement, l'acquisition s'effectue généralement dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le bien peut être acheté dans le cadre d'une rénovation totale, il s'agit d'une vente d'immeubles à rénover (VIR).

Le principe est différent de celui d'un logement ancien : l'acquéreur achète un logement à construire ou en cours de construction et devient progressivement propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Le contrat et les différentes étapes de la vente sont encadrés par la réglementation française. (economie.gouv.fr)

Pour un acquéreur vivant à l'étranger, cela peut être particulièrement intéressant : les démarches peuvent être préparées à distance avec le promoteur, le notaire et, lorsque cela est nécessaire, une banque ou un courtier spécialisé.

Une procuration peut également permettre, dans certaines situations, de faciliter la signature des actes lorsque l'acquéreur ne peut pas se déplacer.

Le financement

Acheter en France avec des revenus étrangers

C'est souvent ici que les choses deviennent plus complexes.

Acheter est possible ; obtenir un financement français est une autre question.

Une banque française peut étudier un dossier dont les revenus sont perçus à l'étranger, mais elle examinera naturellement la stabilité des revenus, le pays de résidence, la devise dans laquelle ils sont perçus, le patrimoine de l'emprunteur, son apport personnel et les garanties disponibles.

Un acquéreur travaillant en Allemagne, en Belgique ou aux Pays-Bas peut donc présenter un dossier très solide, mais la banque devra analyser des revenus qui ne sont pas déclarés en France.

Le financement peut également être plus simple lorsque l'acquéreur dispose d'un apport important et d'un patrimoine financier ou immobilier permettant de renforcer le dossier.

Un conseil important

Pour un acquéreur non-résident, il est préférable de vérifier les moyens et sa capacité de financement avant de s'engager plus avant dans ses recherches.

Cela permet de connaître précisément son budget et d'éviter de découvrir trop tard qu'un financement envisagé n'est pas réalisable dans les conditions souhaitées.

La fiscalité

Quels impôts pour un propriétaire non-résident ?

Être résident fiscal d'un autre pays ne signifie absolument pas être exonéré de fiscalité française.

Un non-résident qui possède un appartement en France peut notamment être concerné par :

• la taxe foncière ;
• l'impôt sur les revenus immobiliers français ;
• l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans certaines situations ;
• l'impôt sur la plus-value en cas de revente.

Les revenus de source française restent en principe imposables en France, sous réserve des dispositions de la convention fiscale conclue entre la France et le pays de résidence. (impots.gouv.fr)

La situation fiscale doit donc être examinée dans les deux pays : celui où réside l'acquéreur et la France.

La taxe foncière

La taxe foncière est liée à la propriété du bien et non au lieu de résidence du propriétaire.

Un propriétaire vivant à Stockholm, Budapest, Bruxelles ou Berlin peut donc être redevable de la taxe foncière sur son appartement français.

Les questions concernant les impôts locaux relèvent du service des impôts du lieu où se situe l'immeuble. (impots.gouv.fr)

Il faut également penser aux charges de copropriété et aux éventuelles dépenses liées à la gestion du logement.

Si le logement est loué : où sont imposés les loyers ?

Lorsqu'un non-résident possède un logement situé en France et le met en location, les revenus tirés de ce logement sont en principe imposables en France.

La fiscalité dépend notamment du type de location.

Location nue

Les loyers d'un logement non meublé relèvent des revenus fonciers.

Le propriétaire peut être soumis au régime micro-foncier lorsque les conditions sont remplies ou au régime réel.

Location meublée

La location meublée relève d'une autre catégorie fiscale, généralement celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les règles applicables sont différentes et doivent être étudiées en fonction de la situation exacte du propriétaire.

L'administration fiscale française précise que les revenus des immeubles situés en France sont imposables en France, selon leur nature et sous réserve des conventions fiscales internationales. (impots.gouv.fr)

Et dans le pays où réside le propriétaire ?

C'est une question essentielle.

Un propriétaire suédois qui perçoit des loyers d'un appartement situé en France peut avoir des obligations déclaratives en Suède en plus de celles qu'il a en France.

Cela ne signifie pas nécessairement qu'il paiera deux fois l'impôt.

Les conventions fiscales internationales ont précisément pour objectif de déterminer quel État peut imposer un revenu et comment éviter ou limiter les doubles impositions.

Il faut donc toujours examiner la convention fiscale entre la France et le pays de résidence.

Cette règle est particulièrement importante lorsque l'acquéreur possède plusieurs biens ou des revenus importants.

L'IFI : un impôt à connaître pour les gros patrimoines

L'Impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros, sous réserve des règles applicables à leur situation. (impots.gouv.fr)

Pour un non-résident, le patrimoine immobilier situé en France peut donc entrer dans le calcul de l'IFI.

Cela signifie qu'un investisseur étranger disposant d'un patrimoine immobilier important en France doit intégrer cette éventualité dans sa stratégie patrimoniale.

L'IFI n'est évidemment pas un sujet pour la grande majorité des acquéreurs d'un seul appartement, mais il devient important dès que le patrimoine immobilier français prend une certaine ampleur.

Acheter pour louer : quels dispositifs fiscaux ?

C'est probablement l'un des points qui mérite le plus de clarification.

On entend parfois :

« Les avantages fiscaux français sont réservés aux Français. »

C'est trop simpliste.

Ce qui compte est de regarder les conditions propres à chaque dispositif.

En 2026, un nouveau dispositif d'investissement locatif appelé Relance logement, également connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, est notamment entré en vigueur.

Il concerne les investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans des immeubles collectifs, pour des logements neufs ou certains logements anciens faisant l'objet de travaux importants. (economie.gouv.fr)

Le logement doit notamment être loué non meublé comme résidence principale pendant neuf ans, avec des plafonds de loyers.

Le dispositif permet une déduction de certains revenus locatifs, notamment par un mécanisme d'amortissement. (economie.gouv.fr)

Mais un non-résident peut-il en bénéficier ?

Il ne faut surtout pas répondre automatiquement oui ou non.

L'éligibilité dépend des conditions du dispositif et de la situation fiscale du contribuable.

Un investisseur non-résident doit donc vérifier précisément s'il dispose en France d'un impôt sur le revenu auquel l'avantage peut s'imputer et quelles règles particulières lui sont applicables.

Il existe donc une différence entre : être autorisé à investir en France et pouvoir utiliser un avantage fiscal français dans son intégralité.

Les diverses réglementations

Peut-on louer son appartement librement ?

En principe, oui, mais la location est soumise aux règles françaises applicables au logement concerné.

Le propriétaire doit notamment respecter les règles relatives :

• au type de location ;
• au bail ;
• au niveau de décence du logement ;
• aux diagnostics ;
• aux règles de copropriété ;
• à la fiscalité ;
• et, dans certaines communes, aux règles particulières concernant la location touristique.

Pour un propriétaire vivant à l'étranger, la gestion quotidienne peut également constituer un véritable sujet.

Qui accueille le locataire ?

Qui réalise les états des lieux ?

Qui intervient en cas de problème ?

Qui suit les travaux ?

Qui reçoit les courriers administratifs ?

Un propriétaire non-résident a souvent intérêt à envisager une gestion locative professionnelle.

Le coût de cette gestion doit naturellement être intégré dans le calcul de rentabilité.

La revente : que se passe-t-il ?

Lorsqu'un non-résident revend un appartement situé en France, la plus-value immobilière française peut être imposable.

Le principe général est une taxation de la plus-value immobilière, avec un impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel peuvent s'ajouter des prélèvements sociaux selon la situation du vendeur. Des exonérations et abattements peuvent s'appliquer, notamment en fonction de la durée de détention. (impots.gouv.fr)

Pour les personnes affiliées à certains régimes de sécurité sociale dans l'Union européenne, l'EEE ou en Suisse, des règles spécifiques concernant les prélèvements sociaux existent. (impots.gouv.fr)

La durée de détention est également importante : les abattements augmentent progressivement et conduisent, selon les règles générales, à une exonération d'impôt sur le revenu au terme de 22 ans et des prélèvements sociaux au terme de 30 ans.

Le notaire intervient lors de la vente pour calculer et acquitter l'impôt sur la plus-value lorsque celui-ci est dû. (Service Public)

Un non-résident européen bénéficie-t-il d'un traitement particulier ?

Dans plusieurs domaines, oui.

C'est notamment visible dans la fiscalité des plus-values et des prélèvements sociaux.

Les ressortissants de l'Union européenne et de certains pays de l'EEE bénéficient de règles particulières dans certaines situations.

Par exemple, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'UE/EEE ou de Suisse peuvent, sous certaines conditions, être exonérées de CSG et de CRDS sur certaines plus-values immobilières, tout en restant soumises au prélèvement de solidarité. (impots.gouv.fr)

Cela montre pourquoi il est dangereux de présenter les non-résidents comme une catégorie fiscale unique.

Un Suédois, un Britannique, un Américain et un résident d'un autre pays peuvent avoir des situations différentes.

Résidence principale ou résidence secondaire ?

Le projet d'achat change également beaucoup de choses.

Acheter pour vivre en France

L'acquéreur prépare alors une installation.

La question du droit au séjour peut devenir importante pour un ressortissant non européen.

Le financement, la couverture sociale, la fiscalité et la résidence fiscale doivent également être étudiés.

Acheter une résidence secondaire

Le propriétaire conserve sa résidence fiscale à l'étranger et possède un logement en France pour ses séjours personnels.

C'est un cas très fréquent dans certaines régions françaises.

Acheter pour louer

L'objectif devient patrimonial.

Le rendement, la fiscalité, la demande locative, les charges, le financement et la fiscalité de la revente doivent alors être étudiés ensemble.

Pourquoi acheter un appartement neuf lorsqu'on réside à l'étranger ?

Le neuf présente plusieurs caractéristiques qui peuvent séduire un acquéreur international.

Un logement neuf offre notamment :

• des performances énergétiques récentes ;
• des équipements modernes ;
• une meilleure maîtrise des travaux à court terme ;
• des garanties liées à la construction ;
• des frais d'acquisition généralement réduits par rapport à l'ancien, sous réserve du montage de l'opération ;
• et, en VEFA, la possibilité d'acquérir un logement avant son achèvement.

Pour un propriétaire qui ne vit pas en France, l'absence de travaux immédiats peut être particulièrement appréciable.

Un appartement neuf peut également être plus simple à proposer à la location, notamment lorsque les locataires recherchent des logements récents, performants et confortables.

Le véritable sujet : choisir le bon bien

La fiscalité ne doit cependant pas être le point de départ.

Un avantage fiscal ne transforme pas un mauvais investissement en bon investissement.

Avant de regarder la fiscalité, il faut donc examiner :

• L'emplacement.
• La demande locative.
• Le prix au mètre carré.
• La qualité du programme.
• Le plan de l'appartement.
• L'exposition.
• Les charges.
• Le potentiel de revente.
• La proximité des transports et des services.

Ce sont ces éléments qui déterminent la qualité fondamentale du bien.

La fiscalité vient ensuite optimiser le projet.

Acheter depuis l'étranger : une organisation à prévoir

Un achat immobilier français peut être réalisé sans vivre en France, mais il nécessite une bonne organisation.

Le futur propriétaire devra notamment prévoir :

1. la définition du projet ;
2. la recherche du logement ;
3. l'étude du financement ;
4. la réservation ou la promesse de vente ;
5. les démarches notariales ;
6. la signature de l'acte ;
7. l'assurance ;
8. la gestion du bien ;
9. les déclarations fiscales ;
10. et éventuellement la mise en location.

Pour un acquéreur qui ne parle pas parfaitement français, la compréhension des contrats et des documents juridiques est évidemment essentielle.

Une opportunité pour les investisseurs européens

L'immobilier français peut donc intéresser une clientèle internationale pour des raisons très différentes.

Un Belge peut rechercher un appartement à Paris, un Allemand peut souhaiter préparer un investissement locatif, un Suédois peut vouloir acquérir une résidence secondaire, un Néerlandais peut envisager une future installation en France, un Italien peut acheter un logement pour un enfant étudiant. Et un investisseur vivant hors d'Europe peut également étudier le marché français, avec des règles parfois différentes selon son pays de résidence. Il n'existe donc pas un unique profil d'acheteur étranger, mais une multitude de projets.

Ce qu'il faut retenir

Acheter un bien immobilier en France lorsqu'on réside à l'étranger est parfaitement possible.

Mais il faut distinguer six questions :

1. Puis-je acheter ? Dans la grande majorité des cas, oui.

2. Puis-je obtenir un crédit ? Oui, mais les conditions peuvent être différentes pour un non-résident.

3. Où serai-je imposé ? En France pour les revenus et opérations relevant de la fiscalité française, avec prise en compte de la convention fiscale du pays de résidence.

4. Puis-je louer mon logement ? Oui, sous réserve de respecter les règles françaises applicables à la location.

5. Puis-je bénéficier d'un dispositif fiscal ? Potentiellement, selon le dispositif et votre situation fiscale. Il faut vérifier les conditions au cas par cas.

6. Que se passe-t-il lorsque je revends ? La plus-value française peut être imposable, avec des règles particulières pour les non-résidents.

Le regard de L'Esprit du Neuf

Acheter en France depuis l'étranger peut sembler complexe.

En réalité, le principe est assez simple : un acquéreur étranger peut investir dans l'immobilier français, mais son projet doit être étudié à la fois sous l'angle immobilier, financier et fiscal.

C'est précisément pour cette raison qu'un acquéreur non-résident ne devrait pas commencer par chercher uniquement « le meilleur avantage fiscal ».

Il devrait commencer par chercher le bon logement, au bon endroit, pour le bon projet.

La fiscalité doit ensuite accompagner cette décision.

Et pour un investissement immobilier, c'est probablement la meilleure règle à retenir :

Un bon investissement commence par un bon bien. La fiscalité vient ensuite.

Important

Cet article présente les grands principes applicables en 2026. La situation fiscale d'un non-résident dépend notamment de son pays de résidence, de sa nationalité, de la nature du bien, de son mode de détention, de son usage et de la convention fiscale applicable.

Avant toute décision, il est recommandé de faire valider le montage par un notaire ou un conseiller fiscal compétent en fiscalité internationale. 

Nous sommes accompagnés par les meilleurs experts qui vous conseillent sur la fiscalité et le rendement de vos investissements. 

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