Ancien ou neuf : quels sont les avantages d’acheter dans le neuf ?

Comparer un logement ancien et un logement neuf ne consiste pas seulement à comparer deux prix au mètre carré. Le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux, les performances énergétiques, les garanties, les charges, etc. sont autant d'éléments dont il faut tenir compte.

Lorsqu'un acquéreur commence sa recherche immobilière, une question revient presque toujours :

Faut-il acheter dans l'ancien ou dans le neuf ?

À première vue, la réponse semble évidente. L'ancien est souvent moins cher au mètre carré, tandis que le neuf affiche généralement un prix plus élevé.

Mais cette comparaison est incomplète.

Un appartement ancien peut nécessiter des travaux importants, présenter une isolation insuffisante ou entraîner des dépenses imprévues. À l'inverse, un logement neuf bénéficie de normes récentes, de garanties et d'équipements conçus dès l'origine pour les usages contemporains.

Il faut donc comparer le coût global de l'acquisition et la qualité du logement, et pas uniquement son prix affiché.

1. Le prix au mètre carré, un paramètre  relatif

C'est probablement la première erreur de comparaison.

Un appartement neuf à 10 000 €/m² semble ne pouvoir concurrencer un appartement ancien à 8 500 €/m².

Mais supposons que le logement ancien nécessite :

• une rénovation électrique ;
• une amélioration de l'isolation ;
• le remplacement des fenêtres ;
• une rénovation de la cuisine et de la salle de bains ;
• des travaux de peinture et de sols.

Le coût réel de l'opération peut rapidement réduire, voire supprimer, une partie de l'écart initial.

À cela peuvent s'ajouter les travaux décidés par la copropriété : ravalement, toiture, chauffage collectif, ascenseur, rénovation énergétique des parties communes…

En conséquence, il faut ajouter au prix d'achat, les frais d'acquisition, les travaux de l'appartement, les frais de copropriété ainsi que les coûts financiers afférents.

Dans le neuf, la majeure partie de ces dépenses est déjà intégrée dans la construction et donc dans le prix de vente.

2. Des frais d'acquisition généralement moins élevés dans le neuf

C'est l'un des avantages financiers les plus connus du logement neuf.

Dans une acquisition classique dans l'ancien, les frais d'acquisition (ou frais de notaire) sont généralement de l'ordre de 7 à 8 % du prix, même si leur montant exact dépend notamment du département et de la nature de l'opération.

Dans le neuf, ils sont généralement beaucoup plus faibles, souvent autour de 2 à 3 %, sous réserve des conditions applicables à l'opération.

Cette différence peut représenter plusieurs milliers d'euros.

Prenons un exemple volontairement simplifié.

Pour un logement à 400 000 € :

Ancien : environ 28 000 à 32 000 € de frais d'acquisition.

Neuf : environ 8 000 à 12 000 €.

La différence peut donc être significative.

Elle ne suffit évidemment pas, à elle seule, à rendre un logement neuf plus intéressant qu'un logement ancien. Mais elle doit être intégrée dans la comparaison.

3. Dans le neuf, les travaux sont accessoires

C'est probablement l'avantage le plus concret pour un acquéreur qui souhaite maîtriser son budget.

Acheter dans l'ancien signifie parfois acheter un logement tel qu'il est… et découvrir ensuite ce qu'il faudra réellement améliorer.

Dans le neuf, l'acquéreur connaît généralement dès le départ les prestations prévues :

• chauffage ;
• ventilation ;
• isolation ;
• fenêtres ;
• revêtements ;
• sanitaires ;
• équipements électriques ;
• cuisine lorsqu'elle est prévue ;
• parties communes.

Le logement est conçu comme un ensemble cohérent pour lequel il n'existe pas de travaux de rénovation.

4. La performance énergétique devient un élément central

C'est un sujet qui prend une importance croissante dans l'immobilier.

Les constructions neuves doivent respecter des exigences réglementaires en matière de performance énergétique et environnementale.

Cela concerne notamment :

• l'isolation ;
• la consommation énergétique ;
• le chauffage ;
• la ventilation ;
• le confort d'été ;
• la conception du bâtiment.

Le résultat recherché est double :

réduire les consommations et améliorer le confort des occupants.

Dans un logement ancien, atteindre un niveau de performance comparable peut nécessiter des travaux importants.

Et certains logements très énergivores sont désormais soumis à des contraintes croissantes concernant leur mise en location.

Pour un investisseur, la performance énergétique n'est donc plus seulement une question environnementale : elle peut devenir une véritable question patrimoniale.

5. L'isolation phonique : un avantage souvent sous-estimé

L'acquéreur pense spontanément à l'isolation thermique.

Il pense moins souvent au bruit.

Pourtant, dans un appartement, le confort acoustique est essentiel.

La réglementation applicable aux constructions neuves impose des exigences acoustiques qui concernent notamment les bruits provenant des logements voisins, des équipements et de l'extérieur.

Pour quelqu'un qui achète sa résidence principale, cette qualité peut avoir autant d'importance au quotidien qu'une bonne isolation thermique.

C'est un excellent exemple d'un avantage du neuf qui ne se voit pas nécessairement sur une photographie.

6. Dans le neuf, le confort est lié à des normes récentes

Deux appartements de 50 m² peuvent procurer des sensations très différentes.

Pourquoi ?

Parce que le confort dépend également de :

• la lumière naturelle ;
• l'orientation ;
• la distribution des pièces ;
• la hauteur sous plafond ;
• la qualité de l'isolation phonique ;
• la température intérieure ;
• les rangements ;
• la présence d'un extérieur ;
• la qualité des parties communes.

Dans les constructions récentes, ces paramètres sont intégrés dès la conception.

C'est particulièrement important pour les petites surfaces.

Un appartement de 35 m² parfaitement organisé peut parfois être plus agréable à vivre qu'un 40 m² ancien mal distribué.

Le nombre de mètres carrés ne suffit donc pas à mesurer la qualité d'un logement.

7. Les garanties apportent une sécurité supplémentaire

Acheter neuf signifie également bénéficier de garanties spécifiques liées à la construction.

Parmi les principales :

La garantie de parfait achèvement

Elle couvre pendant un an les désordres signalés après la réception des travaux, dans les conditions prévues par la loi.

La garantie biennale

Elle concerne pendant deux ans certains équipements dissociables du bâtiment.

La garantie décennale

Elle couvre pendant dix ans certains dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Pour l'acquéreur, cela apporte une sécurité différente de celle d'un achat dans l'ancien.

Cela ne signifie pas que l'ancien est dépourvu de garanties ou de recours. Mais le cadre de protection lié à une construction neuve constitue un élément important de la comparaison.

8. Les parties communes sont elles aussi neuves

C'est un aspect auquel on pense peu lorsqu'on compare les annonces.

Dans un immeuble ancien, l'acquéreur achète aussi une copropriété existante.

Il doit donc examiner :

• les procès-verbaux des assemblées générales ;
• les travaux votés ;
• les travaux à venir ;
• l'état de la toiture ;
• la façade ;
• les canalisations ;
• l'ascenseur ;
• le chauffage collectif ;
• les charges ;
• la situation financière de la copropriété.

Dans une résidence neuve, la copropriété commence une nouvelle histoire.

Cela ne signifie pas qu'il n'y aura aucune charge ni aucun entretien, mais l'acquéreur n'hérite pas d'un patrimoine technique vieux de plusieurs décennies.

9. Le neuf peut offrir des espaces plus modernes

Balcon, terrasse, loggia, jardin privatif, local vélo, parking, espaces communs…

Les programmes contemporains intègrent souvent des équipements qui sont difficiles à créer dans un immeuble ancien.

À Paris notamment, un véritable espace extérieur privatif peut constituer un élément de valeur important.

C'est particulièrement visible dans les nouveaux quartiers comme Paris Rive Gauche ou Clichy-Batignolles, où les espaces publics et la conception des immeubles ont été initiés dans le cadre d'un même projet.

L'extérieur n'est donc plus nécessairement un simple supplément.

Il peut participer directement à la qualité de vie.

10. Acheter dans le neuf permet certains choix

Dans une opération en VEFA, l'acquéreur intervient avant l'achèvement du logement.

Selon l'avancement du programme et les possibilités proposées par le promoteur, il peut parfois choisir certains éléments ou demander des modifications, dans le cadre des options et travaux modificatifs acquéreur prévus.

Il peut également choisir son étage, son orientation, son exposition ou la présence d'un extérieur parmi les lots encore disponibles.

11. Et pour l'investisseur ?

La comparaison entre ancien et neuf devient encore plus intéressante lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif.

Dans l'ancien, le rendement brut peut sembler plus élevé en raison d'un prix d'achat inférieur.

Mais il faut intégrer :

• les travaux ;
• les charges ;
• la fiscalité ;
• les travaux de copropriété ;
• la performance énergétique ;
• les périodes éventuelles de vacance ;
• l'entretien.

Dans le neuf, le rendement facial peut être différent, mais l'investisseur peut bénéficier d'un logement récent, moins susceptible de nécessiter immédiatement de gros travaux et répondant mieux aux attentes actuelles des locataires.

Le rendement ne peut être évalué seul. Il faut considérer le risque, les dépenses prévisibles et la qualité patrimoniale du bien.

12. Le neuf peut être particulièrement pertinent lorsque les offres deviennent financièrement plus accessibles

C'est précisément dans les périodes où les promoteurs proposent des conditions commerciales attractives que la comparaison avec l'ancien acquiert encore plus d'intérêt.

Un acquéreur qui avait écarté le neuf parce que le prix affiché était trop élevé peut constater qu'une remise, des frais d'acquisition réduits et l'absence de travaux modifient sensiblement l'équation financière.

Quel est mon budget total ?

Quel logement puis-je réellement acheter ?

Combien me coûtera-t-il après acquisition ?

Quel sera son niveau de confort ?

Quels travaux dois-je prévoir et quand ?

Ancien ou neuf : la vraie question n'est peut-être pas « lequel est moins cher ? »

La vraie question est plutôt :

« Quel logement correspond le mieux à mon projet et quel sera son coût réel sur la durée ? »

L'ancien peut être le meilleur choix lorsqu'on recherche une adresse particulière, un caractère architectural ancien, un grand volume ou un projet de rénovation.

Le neuf peut devenir particulièrement intéressant lorsqu'on recherche la maîtrise du budget global, le confort contemporain, la performance énergétique, les garanties et la tranquillité d'un logement qui ne nécessite pas, dans l'immédiat, de rénovation importante.

Et lorsque des conditions commerciales sont proposées sur certains programmes, la comparaison mérite encore plus d'attention.

Le regard de l'Esprit du Neuf 

Nous pensons qu'un logement ne se résume ni à son prix ni à son nombre de mètres carrés.

Un achat immobilier mérite d'être regardé dans son ensemble : l'adresse, le quartier, l'architecture, la qualité du logement, les prestations, les charges, les performances énergétiques et le coût global de l'opération.

C'est cette lecture que nous souhaitons proposer à nos lecteurs.

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